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香港地价暴跌七成亚洲金融风暴或再现

发布时间:2021-01-07 22:15:06 阅读: 来源:塑料托盘厂家

赵蓉

2月12日,香港地政总署公告显示,春节后首次拍卖的位于新界大埔区地段第221号的住宅用地,成交价为21.3亿港元。公告显示,该幅土地出让面积为37696平方米,最高可建楼面面积为107100平方米。以此计算,楼面价仅为19880港元/平方米。土地面积的成交单价为56500港元/平方米。

此次拍卖地块的楼面价与2015年9月出让的同一地段的地块相比,价格大幅下跌了近7成,也远低于北京上海的地价,甚至还不足南京近期土地成交楼板价的一半。李嘉诚旗下的长实地产股价腰斩有余,总市值最多时跌去1500多亿。

香港的楼市股市接连受挫,加上有资金外流现象,市场一度出现以九七亚洲金融风暴再现来诠释今天的情况。此外,业界担心香港房价加速下滑,出现像九七楼市泡沫破裂后进入长达七年的熊市的现象。

香港楼价为何会暴跌?香港楼市低迷会传导内地吗?

香港楼市下跌现状

美国研究机构Demographia在1月份发布的一份报告显示,香港连续6年成为全球楼价最难负担的城市,楼价中位数是一般家庭年收入中位数的19倍,这是该项调查12年来录得的最高纪录。

报告指出,香港2015年的楼价中位数为556.1万港元,而家庭收入中位数为29.3万港元,前者是后者的19倍,较2014年的17倍有所增加。换一句话说,将一个家庭每年的全部收入都用来买房子,也需要19年才能完成购房。

自去年9月开始,香港的房价开始一路下滑。

根据中原地产此前发布的数据显示,香港楼市1月的成交量跌到至少25年来新低,房价较去年9月的最高点已跌去近10%,创2013年7月以来新低。除此之外,香港楼市也在2015年第四季度创下了七年来的最高季度跌幅——7.5%。

市场上各种分析与评论均不看好今年香港的楼市。

瑞银在2016年投资展望报告中指出,香港楼市已接近泡沫边缘,泡沫程度仅次于伦敦。并预计香港房价将在2016年下跌10%到15%,到2017年底更有可能累计下跌30%。瑞银香港房地产行业研究主管李智颖表示,香港的房价下跌30%已经是楼市最糟糕的状况,不会持续下跌。

里昂证券(CLSA)1月份的报告称,香港房地产市场在2015年第四季度下滑7.5%的基础上,2016年第一季度将下滑8%。地产咨询公司莱坊国际的报告则显示,即使是价格相对坚挺的香港豪宅,预计2016年也将跌价5%左右。

香港地价为什么暴跌?

第一,“土地财政”将香港逼入死胡同。香港并不缺少土地,但大部分土地却不被允许利用。香港可以推向市场的土地大都掌握在港府手中,但香港政府历年来对土地供应量严格控制,人为推高了香港地价和房价。据面包财经统计,在严格的数量控制之下,香港土地单价一直居高不下,2009年以来,香港共拍卖土地175.6万平方,所得土地拍卖款超过3290亿港币,平均每平方米土地价格高达18.7万港币。

第二,息率走势是致使香港楼价下探的影响因素之一。这是香港维持联系汇率必然付出的代价。香港为了维持联系汇率,必然跟随美联储加息,美元走强,港币必然走强。加息必然带来对资产价格的伤害,而在如此疲弱的经济环境下,加息意味着对经济的双重打击。除非香港放弃联系汇率,这也是一些国际空头做空香港的原因,认为香港很难维持联系汇率。货币之间相对价格无法调整,就只能通过资产价格“通缩”来实现,1997年香港楼价、股价齐跌就是这样的。因此,此轮股市和楼价调整在预期之中。

第三,香港对内地资金吸引力下降。香港楼市繁荣,得益于内地购房者。但是随着香港社会环境的相对恶化,对内地的吸引力下降,内地的支持力量在大幅度下降。如今香港制造业空心化,只有房地产和金融,最近连贸易都下降,零售业也萧条了,中国土豪们都不去了。所以楼价失去了实体经济的支撑,下跌是个必然。

第四,香港政府不断收紧楼市限购,港人港地、双倍印花税等先后推出,对投资性购房需求产生了抑制作用。李嘉诚、郑裕彤、郭鹤年先后减持香港物业引发跟随效应。

香港楼市低迷会传导内地吗?

知名房地产政府咨询专家杨红旭指出,如果香港楼市遭遇重挫,其效应将传导至内地楼市,首当其冲的必将是深圳。疯狂飙涨了一年的深圳楼市,在邻居香港的带动下,也该迎来理性回归的时刻了。

香港房地产崩盘,唇亡齿寒,内地房地产也备受煎熬,不可能有永远上涨的房价,如果永远上涨,房价可以涨到月球上去,可能吗?别忘了地球还有引力,而这引力就是日益拉大的收入房价比和日趋不景气的经济及伴随而来几乎停滞不动的工资。

其实从土地价格对比看,国内一线城市的地价已经处于疯狂状态,很多地块的地价比房价要高很多,这种情况下,风险越来越大,另外如果单独只看北京的四环内、上海的内环,均价距离香港已经很接近了。

按照香港人的收入计算,房价收入比在15倍左右,也就是说一个香港的普通收入家庭,不吃不喝15年才能买的起房子,这个指标已经高出了正常值一倍以上。而内地平均下来在20以上,北京上海都在30倍左右。香港房地产宣告崩盘,内地房地产还遥远吗?飙涨了十年的内地楼市或许也该迎来理性的回调了。

业内观点

第一太平戴维斯香港住宅发展及投资部资深董事周德辉

“从住宅市场来看,香港楼市整体来看处于供过于求的状态,房价经过13年的上涨出现了价格泡沫,目前楼市的成交量在逐步的下降;从内地的投资需求看,目前内地的一线城市房价都有很大的涨幅,以前内地投资香港作为避风港的资金会撤出转投内地一线城市,导致投资需求的下降;另外,一个明显的信号是港股的下跌,由此传导房价的下跌。”

周德辉指出,此次香港房价下跌意味着香港楼市进入新一轮的下行周期,从1992年至今,香港楼市经过3次周期调整,平均时间为7年左右,而从2003年至今,香港房价已经连续上涨长达13年。

易居房地产研究院副院长杨红旭

香港房价下跌主要基于五重原因:“首先,从资本面来看,港股和楼市的关系比较密切,一般是股市先变化,楼市后变化,而从去年年中开始港股就开始持续下跌,也陆续传导到香港楼市;第二,从经济基本面来看,香港的经济形势也持续走弱,进出口量同比下跌、零售业疲软,经济的下行也使得人们的消费购买力下滑;第三,从货币层面看,港币贬值导致资产价格下跌;第四,从政策来看,去年开始,港府主动调控楼市,除了强化额外印花税、推出“买家印花税”来遏制外来需求、投资需求和炒卖需求外,还计划加大土地供应遏制房价上涨;第五,从房价来看,香港房价已经经历了长达十年的上涨周期,房价产生了泡沫,需要回归理性。”

杨红旭指出,由于香港楼市需求不足,购买力减退会长期影响香港本土开发商的销售业绩。

标普信用分析师Esther Liu

“在市场下达至触发降级之前,我们评级的大多数香港地产商大致上可抵受销售下跌三成。”标普强调,只有当香港住宅楼价暴跌逾50%,地产商的评级才会受到影响。

本文综合整理自澎湃新闻、枕头财经、中国地产网、北京青年报等。

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